Prozess Immobilienkauf
Nachdem wir gemeinsam Ihre Traumimmobilie gefunden haben und die Verhandlungen abgeschlossen sind wird die Immobilie normalerweise durch einen privaten Vertrag zwischen beiden Parteien, den Kaufoptionsvertrag oder kurz einfach Optionsvertrag gesichert. Dieser Vertrag sichert beide Vertragsparteien ab. Auf der einen Seite wird der Kunde abgesichert, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig verkauft ohne den Käufer zu entschädigen und auf der anderen Seite der Verkäufer, dass der Käufer nicht ohne Entschädigung vom Vertrag zurücktritt bzw. die Kaufoption nicht erfüllt. Üblicher Weise wird bei Unterzeichnung des Optionsvertrags eine Anzahlung in Höhe von 10% bezahlt. Diese Optionssumme wird während der Laufzeit des Kaufoptionsvertrags und bis zur notariellen Beurkundung des Geschäfts auf einem Treuhandkonto gesichert.
Die öffentliche Kaufurkunde “Escritura Publica” wird in Spanien zum Abschluss des Immobiliengeschäfts unter notarieller Aufsicht unterzeichnet. Nach Unterzeichnung gilt die Immobilie als gekauft/verkauft und wird auch direkt an den neuen Eigentümer übergeben! Sollten Sie nicht persönlich anwesend sein können, besteht natürlich die Möglichkeit vorab einem Anwalt oder einer Person Ihres Vertrauens eine Handlungsvollmacht zu erteilen. Wir empfehlen, diese Handlungsvollmacht während Ihres Spanienbesuchs zu erteilen, da dies vor einem Notar erklärt werden muss. Natürlich besteht auch die Möglichkeit diese Handlungsvollmacht außerhalb Spaniens zu erteilen, hierfür sind die spanischen Konsulate/Botschaften zuständig aber bitte beachten Sie dass die Kosten hierfür sehr hoch sind und Sie dafür viel Zeit brauchen.
Nachdem Sie Ihre Traumimmobilie auf Mallorca erworben haben muss die Übertragungsurkunde beim Immobilienregister registriert werden und der Wechsel der Eigentümerschaft muss beim Rathaus angezeigt werden. Sie können diese Behördengänge selber machen, den Notar oder einen Anwalt damit beauftragen, gerne erledigen wir das aber auch für Sie. Wir unterstützen Sie gerne bei allen nötigen Schritten, bitte kontaktieren Sie uns gerne jederzeit.
Rechtlicher Hinweis ?Jede rechtliche Transaktion oder jedes Immobiliengeschäft muss durch einen spanischen Notar beurkundet werden. Die Notarkosten übernimmt üblicherweise der Käufer – sofern es nicht anders zwischen den Parteien vereinbart wurde. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt, es ist ratsam einen ortsansässigen Anwalt aufzusuchen und sich über alle Aspekte des Investments beraten zu lassen.
Die Anwaltsgebühren betragen zwischen 1-2% des Kaufpreises der Immobilie, aber je grösser der Immobilienwert ist desto mehr lässt sich über die Anwaltsgebühren verhandeln.
Aufenthaltsgenehmigung (Residencia) Für EU-Ausländer oder Ausländer aus der Schweiz, die Ihren Erstwohnsitz im Heimatland haben und nicht länger als 185 Tage permanent in Spanien leben und hier einer Arbeit nachgehen oder ein aktiv tätiges Unternehmen besitzen ist es nicht notwendig die spanische Aufenthaltsgenehmigung (Residencia) zu beantragen. Alle nicht EU-Ausländer müssen, für den Fall, dass sie permanent in Spanien leben möchten ein spezielles Visa bei der Spanischen Botschaft/Konsulat in Ihrem Heimatland beantragen – dieses Visum erlaubt es dann die permanente Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen.
NIE Nummer (Spanische Steuer- und Sozialversicherungs-Nr. für Ausländer) Für den Erwerb einer Immobilie in Ihrem Namen benötigen alle Ausländer eine NIE Nummer. Die Nummer muss bereits erteilt worden sein bevor die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufs stattfindet und der Erwerb abgeschlossen werden kann. Sie sollte daher so früh wie möglich während des Prozesses beantragt werden, die Erteilung dauert normalerweise ca. 3-4 Wochen. Normalerweise kann Ihr Anwalt oder Ihre spanische Bank die NIE Nummer für Sie beantragen.
Kauf-Nebenkosten ?Als Richtwert können Sie mit ca. 11-13% des endgültigen Kaufpreises rechnen – dieser Betrag deckt im Großen und Ganzen alle anfallenden Kosten die mit dem Erwerb einer Immobilie auf Mallorca einher gehen – normalerweise sind die Kosten sogar etwas niedriger. Sollten Sie die Immobilie mit einer Hypothek finanzieren wollen fallen weitere zusätzliche Kosten an z.B. die Bankgebühren.
Erwerb durch eine Firma oder als Privatperson Alternativ zum Erwerb der Immobilie als Privatperson kann die Immobilie auch von einer Firma erworben werden, die immobilienhaltende Firma kann:
Eine spanische S.L. sein
Ihren Sitz in einem Land mit Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien haben
“Offshore” Ihren Firmensitz haben
Eine Kombination aus den o.g. Möglichkeiten sein
Jede der genannten Möglichkeiten hat ihre Vor- und Nachteile und jeder Käufer und jede Immobilie haben ihre eigenen speziellen Bedürfnisse. Wir möchten Ihnen daher empfehlen sich hierzu im Vorfeld durch einen Anwalt oder Steuerberater über die rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen.